Après une année turbulente marquée par le retournement des taux d’intérêt, une inflation relativement élevée et des tensions géopolitiques, les placements immobiliers n’ont pas perdu de leur attrait, comme le montre une étude de la Haute école de Lucerne (HSLU). Pour les caisses de pension et les assurances, l’immobilier représente toujours un placement central en Suisse. Et ce, bien que la plupart des caisses de pension épuisent déjà la limite légale de 30 pour cent de la part d’immobilier. De nombreux investisseurs institutionnels souhaitent augmenter la part des placements hypothécaires directs. Pour les auteurs de l’étude, il est donc clair que l’immobilier et les hypothèques restent attractifs, même dans cette situation de marché nouvelle et plus difficile.
Les placements directs en point de mire
Les hypothèques sont intéressantes pour les investisseurs principalement en raison de leur sécurité, de la stabilité de leurs revenus et de leur faible volatilité. En outre, les investisseurs institutionnels semblent privilégier de plus en plus les placements directs, tant pour les hypothèques que pour l’immobilier. Une majorité d’investisseurs indique en outre que les hypothèques sont plus attrayantes que les emprunts d’État. Comme l’année dernière, l’infrastructure est la classe d’actifs qui devrait être la plus développée.La tendance à la durabilité écologique s’accélère
Parallèlement, le thème de la durabilité n’a pas perdu de sa pertinence auprès des investisseurs institutionnels. Au contraire : la disposition à renoncer au rendement des placements immobiliers au profit de la durabilité a nettement augmenté par rapport à l’enquête de l’année dernière. Pour les grandes caisses de pension avec une fortune gérée de plus de 500 millions de CHF, la disposition à renoncer à court terme est passée de 39 à 53 pour cent - pour les plus petites caisses de pension, elle a même doublé pour atteindre 60 pour cent. "L’année dernière, le thème de la durabilité est définitivement arrivé dans les caisses de pension", souligne le co-auteur Daniel Steffen. "De nombreux investisseurs institutionnels ont compris qu’il n’était guère possible de réaliser des rendements élevés à long terme sans investir dans la durabilité écologique", ajoute Steffen.Pour les assurances, les fondations de placement et les fonds, en revanche, la pression politique et les réglementations perçues sont l’une des principales raisons de la disposition à renoncer au rendement. Elle se situe donc depuis longtemps à un niveau élevé, mais a continué à augmenter (de 64 à 74 % pour les fondations de placement et de 71 à 82 % pour les fonds). La tendance croissante à la durabilité écologique ne se manifeste toutefois pas seulement dans la disposition à renoncer au rendement, mais aussi dans les placements individuels : les investisseurs institutionnels n’investissent pratiquement plus dans des biens immobiliers qui ne remplissent pas les critères de durabilité courants ou pour lesquels ces critères ne peuvent pas être atteints par des rénovations à un coût raisonnable. Seuls sept pour cent des petites caisses de pension et 19 pour cent des fondations de placement investiraient encore dans de tels biens immobiliers.
Selon Kloess, une autre raison est l’augmentation des réglementations. Une grande majorité des personnes interrogées indique que les réglementations empêchent des rénovations économiquement viables. Certaines réglementations agissent comme un frein à la transformation verte", explique Kloess. Les rénovations sont alors remplacées par de nouvelles constructions, au détriment de la durabilité sociale.
La durabilité sociale en pâtit
Car les rénovations vertes ou les nouvelles constructions sont coûteuses. Ces dépenses supplémentaires peuvent être compensées soit par un rendement plus faible à long terme, soit par des revenus locatifs plus élevés. En raison de leurs obligations fiduciaires, les investisseurs institutionnels optent généralement pour cette dernière solution", explique le co-auteur John Davidson. Dans l’enquête, ils ont en effet accordé beaucoup plus de poids à la durabilité économique et écologique qu’à la durabilité sociale.
"La forte pression économique et publique en faveur d’une plus grande durabilité écologique pourrait entraîner des dommages collatéraux en matière de durabilité sociale", explique Kloess. En particulier en période de hausse des prix et de pénurie de logements, cela pourrait entraîner de nouvelles tensions sur le marché. Les auteurs de l’étude sont toutefois certains d’une chose : si la transformation verte est mise en œuvre avec soin et non dans un zèle aveugle, toutes les dimensions de la durabilité pourront être satisfaites à moyen terme - y compris les aspects sociaux.
Une équipe de recherche de l’Institut pour les services financiers de Zoug (IFZ) de la Haute école de Lucerne a réalisé une étude pour le compte de l’UBS afin d’examiner les évolutions des investissements des investisseurs institutionnels dans l’immobilier et les hypothèques. L’étude se base sur une vaste enquête menée auprès de plus de 180 investisseurs institutionnels en Suisse en mai et juin 2023. L’enquête est réalisée chaque année.
