Dopo un anno turbolento, caratterizzato da un’inversione di tendenza dei tassi d’interesse, da un’inflazione relativamente alta e da tensioni geopolitiche, gli investimenti immobiliari non hanno perso il loro appeal, come dimostra uno studio dell’Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna (HSLU). Gli immobili continuano a essere un investimento chiave per i fondi pensione e le compagnie di assicurazione in Svizzera. Questo nonostante la maggior parte dei fondi pensione abbia già esaurito il limite legale del 30% di immobili. Molti investitori istituzionali vogliono aumentare la quota di investimenti ipotecari diretti. Per gli autori dello studio è quindi chiaro: gli immobili e i mutui rimangono interessanti anche in questa nuova e più difficile situazione di mercato.
Focus sugli investimenti diretti
I mutui sono interessanti per gli investitori soprattutto per la loro sicurezza, la stabilità del reddito e la bassa volatilità. Inoltre, gli investitori istituzionali sembrano preferire sempre più gli investimenti diretti in mutui ipotecari e in immobili. La maggioranza degli investitori dichiara inoltre che i mutui sono più interessanti dei titoli di Stato. Come l’anno scorso, le infrastrutture sono l’asset class che si prevede si espanderà maggiormente.Accelerazione della tendenza alla sostenibilità ambientale
Allo stesso tempo, il tema della sostenibilità non ha perso rilevanza tra gli investitori istituzionali. Al contrario: la disponibilità a rinunciare ai rendimenti degli investimenti immobiliari a favore della sostenibilità è aumentata notevolmente rispetto all’indagine dello scorso anno. Tra i grandi fondi pensione con un patrimonio gestito di oltre 500 milioni di franchi svizzeri, la disponibilità a rinunciare ai rendimenti a breve termine è aumentata dal 39 al 53%, mentre tra i fondi pensione più piccoli è addirittura raddoppiata, raggiungendo il 60%. "Nell’ultimo anno il tema della sostenibilità è arrivato ai fondi pensione", sottolinea il co-autore Daniel Steffen. "Molti investitori istituzionali si sono resi conto che è difficile ottenere rendimenti elevati a lungo termine senza investire nella sostenibilità ambientale", afferma Steffen.Per le compagnie di assicurazione, le fondazioni di investimento e i fondi, invece, la percezione di pressioni politiche e normative è la ragione principale della volontà di rinunciare ai rendimenti. La percentuale di rinuncia ai rendimenti è rimasta elevata per qualche tempo, ma ha continuato a crescere (dal 64 al 74% per le fondazioni d’investimento e dal 71 all’82% per i fondi). La crescente tendenza alla sostenibilità ambientale non si riflette solo nella disponibilità a rinunciare ai rendimenti, ma anche nei singoli investimenti: gli investitori istituzionali non investono quasi mai in immobili che non soddisfano i criteri comuni di sostenibilità o che non possono essere raggiunti attraverso una ristrutturazione a costi ragionevoli. Per il coautore Stephan Kloess, ciò non sorprende: "I rischi sono troppo elevati per questi cosiddetti "investimenti marroni" e l’attrattiva economica è scarsa. Solo il sette per cento dei fondi pensione più piccoli e il 19 per cento delle fondazioni d’investimento investirebbe ancora in tali immobili".
Un altro motivo, secondo Kloess, è la crescente regolamentazione. Un’ampia maggioranza degli intervistati ha dichiarato che le normative impedirebbero ristrutturazioni economicamente valide. Alcune norme agiscono come un freno alla trasformazione verde", afferma Kloess. Invece di ristrutturare, si costruiscono nuovi edifici, a scapito della sostenibilità sociale.
La sostenibilità sociale ci rimette
Le ristrutturazioni o le nuove costruzioni ecologiche sono costose. Queste spese aggiuntive possono essere compensate da rendimenti più bassi a lungo termine o da maggiori entrate da locazione. A causa del loro dovere fiduciario, gli investitori istituzionali di solito optano per la seconda ipotesi", afferma il coautore John Davidson. Nel sondaggio, hanno attribuito un peso significativamente maggiore alla sostenibilità economica e ambientale rispetto alla sostenibilità sociale.
"La grande pressione economica e pubblica per una maggiore sostenibilità ambientale potrebbe portare a danni collaterali nella sostenibilità sociale", afferma Kloess. Soprattutto in tempi di aumento dei prezzi e di carenza di alloggi, questo potrebbe portare a ulteriori tensioni sul mercato. Ma gli autori dello studio sono sicuri: se la trasformazione verde viene attuata con attenzione e non con zelo cieco, tutte le dimensioni della sostenibilità possono essere soddisfatte nel medio termine, compresi gli aspetti sociali.
Un team di ricerca dell’Institute of Financial Services Zug IFZ dell’Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna ha condotto uno studio per conto di UBS per analizzare gli sviluppi degli investimenti degli investitori istituzionali in immobili e mutui. Lo studio si basa su un’ampia indagine condotta su oltre 180 investitori istituzionali in Svizzera nei mesi di maggio e giugno 2023. L’indagine sarà condotta annualmente.
