Gli investimenti ipotecari e immobiliari diventano sempre pi¨ verdi

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Figura 1: DisponibilitÓ a rinunciare ai rendimenti a breve termine degli investi
Figura 1: DisponibilitÓ a rinunciare ai rendimenti a breve termine degli investimenti immobiliari La maggioranza degli investitori istituzionali Ŕ disposta a rinunciare ai rendimenti a breve termine degli investimenti immobiliari a favore della sostenibilitÓ. Con l’81,8%, questa disponibilitÓ Ŕ la pi¨ alta tra i fondi. Questa percentuale Ŕ rimasta elevata per qualche tempo a causa delle pressioni politiche e delle normative. Tuttavia, la disponibilitÓ a rinunciare ai rendimenti a breve termine Ŕ aumentata notevolmente anche tra i fondi pensione. Per i grandi fondi pensione con un patrimonio gestito di oltre 500 milioni di franchi svizzeri, la disponibilitÓ Ŕ aumentata dal 39 al 53%, mentre per i fondi pensione pi¨ piccoli Ŕ addirittura raddoppiata, raggiungendo il 60% se si confrontano i risultati del sondaggio del 2023 con quelli del 2022.
Gli investimenti ipotecari e immobiliari rimangono interessanti per gli investitori istituzionali anche dopo l’ultimo anno turbolento. Allo stesso tempo, il tema della sostenibilitÓ sta diventando sempre pi¨ centrale, anche se le normative rallentano il percorso verso un parco immobiliare pi¨ verde. Lo dimostra uno studio dell’UniversitÓ di Scienze Applicate e Arti di Lucerna.

Dopo un anno turbolento, caratterizzato da un’inversione di tendenza dei tassi d’interesse, da un’inflazione relativamente alta e da tensioni geopolitiche, gli investimenti immobiliari non hanno perso il loro appeal, come dimostra uno studio dell’UniversitÓ di Scienze Applicate e Arti di Lucerna (HSLU). Gli immobili continuano a essere un investimento chiave per i fondi pensione e le compagnie di assicurazione in Svizzera. Questo nonostante la maggior parte dei fondi pensione abbia giÓ esaurito il limite legale del 30% di immobili. Molti investitori istituzionali vogliono aumentare la quota di investimenti ipotecari diretti. Per gli autori dello studio Ŕ quindi chiaro: gli immobili e i mutui rimangono interessanti anche in questa nuova e pi¨ difficile situazione di mercato.

Focus sugli investimenti diretti

I mutui sono interessanti per gli investitori soprattutto per la loro sicurezza, la stabilitÓ del reddito e la bassa volatilitÓ. Inoltre, gli investitori istituzionali sembrano preferire sempre pi¨ gli investimenti diretti in mutui ipotecari e in immobili. La maggioranza degli investitori dichiara inoltre che i mutui sono pi¨ interessanti dei titoli di Stato. Come l’anno scorso, le infrastrutture sono l’asset class che si prevede si espanderÓ maggiormente.

Accelerazione della tendenza alla sostenibilitÓ ambientale

Allo stesso tempo, il tema della sostenibilitÓ non ha perso rilevanza tra gli investitori istituzionali. Al contrario: la disponibilitÓ a rinunciare ai rendimenti degli investimenti immobiliari a favore della sostenibilitÓ Ŕ aumentata notevolmente rispetto all’indagine dello scorso anno. Tra i grandi fondi pensione con un patrimonio gestito di oltre 500 milioni di franchi svizzeri, la disponibilitÓ a rinunciare ai rendimenti a breve termine Ŕ aumentata dal 39 al 53%, mentre tra i fondi pensione pi¨ piccoli Ŕ addirittura raddoppiata, raggiungendo il 60%. "Nell’ultimo anno il tema della sostenibilitÓ Ŕ arrivato ai fondi pensione", sottolinea il co-autore Daniel Steffen. "Molti investitori istituzionali si sono resi conto che Ŕ difficile ottenere rendimenti elevati a lungo termine senza investire nella sostenibilitÓ ambientale", afferma Steffen.

Per le compagnie di assicurazione, le fondazioni di investimento e i fondi, invece, la percezione di pressioni politiche e normative Ŕ la ragione principale della volontÓ di rinunciare ai rendimenti. La percentuale di rinuncia ai rendimenti Ŕ rimasta elevata per qualche tempo, ma ha continuato a crescere (dal 64 al 74% per le fondazioni d’investimento e dal 71 all’82% per i fondi). La crescente tendenza alla sostenibilitÓ ambientale non si riflette solo nella disponibilitÓ a rinunciare ai rendimenti, ma anche nei singoli investimenti: gli investitori istituzionali non investono quasi mai in immobili che non soddisfano i criteri comuni di sostenibilitÓ o che non possono essere raggiunti attraverso una ristrutturazione a costi ragionevoli. Per il coautore Stephan Kloess, ci˛ non sorprende: "I rischi sono troppo elevati per questi cosiddetti "investimenti marroni" e l’attrattiva economica Ŕ scarsa. Solo il sette per cento dei fondi pensione pi¨ piccoli e il 19 per cento delle fondazioni d’investimento investirebbe ancora in tali immobili".

Un altro motivo, secondo Kloess, Ŕ la crescente regolamentazione. Un’ampia maggioranza degli intervistati ha dichiarato che le normative impedirebbero ristrutturazioni economicamente valide. Alcune norme agiscono come un freno alla trasformazione verde", afferma Kloess. Invece di ristrutturare, si costruiscono nuovi edifici, a scapito della sostenibilitÓ sociale.

La sostenibilitÓ sociale ci rimette

Le ristrutturazioni o le nuove costruzioni ecologiche sono costose. Queste spese aggiuntive possono essere compensate da rendimenti pi¨ bassi a lungo termine o da maggiori entrate da locazione. A causa del loro dovere fiduciario, gli investitori istituzionali di solito optano per la seconda ipotesi", afferma il coautore John Davidson. Nel sondaggio, hanno attribuito un peso significativamente maggiore alla sostenibilitÓ economica e ambientale rispetto alla sostenibilitÓ sociale.


"La grande pressione economica e pubblica per una maggiore sostenibilitÓ ambientale potrebbe portare a danni collaterali nella sostenibilitÓ sociale", afferma Kloess. Soprattutto in tempi di aumento dei prezzi e di carenza di alloggi, questo potrebbe portare a ulteriori tensioni sul mercato. Ma gli autori dello studio sono sicuri: se la trasformazione verde viene attuata con attenzione e non con zelo cieco, tutte le dimensioni della sostenibilitÓ possono essere soddisfatte nel medio termine, compresi gli aspetti sociali.

Un team di ricerca dell’Institute of Financial Services Zug IFZ dell’UniversitÓ di Scienze Applicate e Arti di Lucerna ha condotto uno studio per conto di UBS per analizzare gli sviluppi degli investimenti degli investitori istituzionali in immobili e mutui. Lo studio si basa su un’ampia indagine condotta su oltre 180 investitori istituzionali in Svizzera nei mesi di maggio e giugno 2023. L’indagine sarÓ condotta annualmente.

Presentazione dei risultati dello studio a settembre, compresa una tavola rotonda:

28 settembre a Rotkreuz: "Conferenza Investimenti immobiliari indiretti: opportunitÓ e rischi in patria e all’estero" presso il Campus HSLU Zug-Rotkreuz.